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新版房屋買賣合同條款


    律師:大家好,我是北京市惠誠律師事務所的袁前嶺律師。今天給大家講一下新版的商品房預售合同,今年5月31日開始實行的北京市北京市商品房預售合同,它是在以前的商品房買賣合同製上進行的修訂,從今年3月15日開始,預售合同必須進行網上簽約和備案。
    這是政府控製的一個手段,一個程序。這個合同是一個示範文本,由北京市建委和工商行政管理局製定的,所謂的示範文本就是給買賣雙方一個示範的作用,大家可以對示範文本做一些修改和修訂。
所謂的示範文本,就是讓大家知道簽合同應該有這些內容,不能缺少一些必備的條款。簽訂的基礎是該商品房已經具備了銷售條件,就是說應該有銷售許可證,大家在簽合同之前,也應該讓開發商,或者ag环亚集团合同裏麵的出賣人出示你們需要了解的,或者是需要看的一些證明文件。這個證明文件,5證的內容我在下麵會給大家講到。-廣東施工圖審查
    當事人應該按照自願公平、誠實信用的原則訂立合同,雙方當事人可以對合同進行修改,所謂的合同,按照法律規定,是雙方當事人意思一致的結果和產物,任何一方不能把自己一方的意誌強加給另一方,不能說之前的內容是政府規定的,必須要接受,或者是說是公司規定的,必須要接受,這些從合同法來說都是沒有任何道理的,我可以對它的內容提出異議,或者是我提出意見和他協商,作為ag环亚集团,也不能強加於開發商,隻能是雙方商量,對條款和內容達成一致。
    所謂示範文本有很多內容可以讓雙方當事人選擇,讓雙方當事人自己填充上去,而不是所有的示範文本是一成不變的,在簽合同前開發商把一些選擇項選擇上了,他認為比較合適的補充協議已經寫在上麵了,大家買過房的都知道,在簽合同的時候,售樓小姐把上麵的內容填好,直接簽字就可以了,他稀裏糊塗就讓你過去了,所以說大家簽合同時一定逐條逐條地看完,開發商肯定選擇對自己有利的條款,以及開發商自己補充進去的協議,這是ag环亚集团關注的焦點。
    以前的合同是一式四份,這種情況下導致很多貸款的業主,它手裏麵沒有合同原件,隻有複印件,這一份被抵押到了銀行,現在在網上是申請打印下來,所以ag环亚集团和開發商協商,ag环亚集团簽五份、簽六份,確定ag环亚集团買受人手裏至少有一份原件。
    這幾點對大家了解整個合同是非常重要的。下麵就是這個合同的內容的主題,合同的內容前麵是當事人雙方的基本情況,出賣人是開發商,大家要注意出賣人裏麵有營業執照的注冊號以及企業的資質證書號,這兩點一定要讓開發商寫清楚,如果ag环亚集团沒有詳細審查開發商的資質,應該讓開發商把資質證書號寫在合同上麵。有很多的開發商,有很多的經驗,有可能開發商隻是這麽一個臨時資質,從事房地產開發隻有一年。
    然後是買受人的情況,包括姓名、身份證等等。關於合同的第一條,就是項目的建設依據,所謂的建設依據就是這個樓盤為什麽能夠建成,項目的合法性,這個依據裏麵能夠涉及到國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證,開工證,首先建設用地規劃許可證,確定你的土地是劃撥還是出讓的方式取得土地的,然後是該土地的國有土地使用證號是多少,土地使用權麵積是多大,就是你的地塊是多大。
    現在很多的開發商張口就是說ag环亚集团的開發麵積是多少萬平米,他們有的時候開發商取得土地的方式,是逐塊逐塊地取得土地,減少他們的壓力,可能不是他說的已經有多少畝土地,在宣傳它的規劃的時候,把整體的宏觀的規劃說得很好,但是實際上拿到的土地隻是他宏觀規劃的一個角落而已,這一塊之外的宏觀規劃你們怎麽相信他,他說以後ag环亚集团會有一個商業街,或者是以後的規劃是一個小學、中學,這些東西如果不在土地範圍內的話,ag环亚集团要了解這個土地的地塊有多大,這是你權益的基礎。-廣東施工圖審查
    然後就是土地的用途是商業還是住宅,還是部分商業部分住宅,土地使用年限,如果是住宅的話,土地使用年限應該是70年,土地使用年限有一個日期比如說從2005年1月1日,到2075年的12月31日。
    這是土地使用權證,大家在看土地使用權的時候,要注意土地有沒有抵押的問題,抵押到哪家銀行,抵押多少錢,抵押的期限是多少。
接下來是建立商品房的暫定的名字,就是這個開發的房屋名字叫什麽,比如說某個項目。然後就是建設工程規劃許可證的證號,建設工程施工許可證的證號,大家要看原件,或者是建設用地規劃許可證也要看一下,了解一下土地規劃的建設用地的情況,比如說要蓋多少棟樓,每棟樓的高度是多少,多少層,這樣上麵都會有體現。
    在建設用地規劃許可證裏麵,會直接體現出比如說小區的垃圾站、變電室在什麽地方,詳細的小區的樓間距是多少,都會有體現,要和開發商交涉,看這幾個證件,因為這幾個證件是ag环亚集团買房的基礎,買房合法性的基礎,以及項目的基礎。
    預售許可證的證號是多少,預售許可證的預售範圍,大家不要認為這棟樓隻要有一個預售許可證,有個時候完全可以做到分層,可以分樓號,分層號拿到預售許可證,有可能你買的這套房子有預售許可證,你隔壁的房子就有可能不能預售,你買的隔壁的房子,簽的合同有可能就是無效的。
樓宇的基本情況,樓體的結構是什麽樣的,建築的層數是多少,地上多少層,地下多少層都要寫上。然後寫到你買的房子是多少號樓,多少單元,多少號,然後最終是以工商部門審定的房號為主,在後麵的附件裏麵會附上圖以及我的樓在這裏麵是什麽位置,比如說5單元應該在最右邊,結果交房時從右到左排列,結果就變成最左邊,最左邊就是挨著馬路,很吵。有一棟樓裏麵的平麵,要標上你的樓在這個小區裏麵是什麽位置,你的單元在什麽位置。什麽朝向,有幾個陽台,幾個陽台是封閉的,幾個陽台是未封閉的。
    接下來是商品房的測繪機構是哪裏,各種麵積是多少,這是簽合同的麵積依據,就是說ag环亚集团簽合同的計算方法的基本依據,預測麵積,這裏是開發商委托預測機構對圖紙進行預測所得到的一個數字。
後麵會寫到簽訂本合同的時候,本樓宇的工程進度狀況是什麽,ag环亚集团建到幾層了,或者是該封頂了,要寫清楚。抵押情況要寫清楚,這是新的內容,以前不會體現,為了查開發商房屋有沒有抵押,會費很多的周折,現在開發商有很多的業務,在簽定合同的時候,要把這個抵押情況明確地告訴業主。
    比如說這個房屋做抵押,抵押情況裏麵有選擇,均未設抵押是最好的,有抵押,要寫清楚是抵押登記部門是誰等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分離的,如果房子抵押了,土地自然就設定了抵押,如果土地抵押了,上麵的工程也應設定為已抵押。-廣東施工圖審查
    如果房子有抵押的話,對大家的影響可能是目前你們如果做貸款,你們的影響是,房屋如果沒有解押之前,是拿不到產權證書的,或者是這棟樓都沒有大產權,你們就沒有小產權。
    現在開發商的宣傳基本上是以每建築平米多少錢對外做宣傳,大家可以通過總數不變的方式來折算一下,大家可以折算一下就知道了,應該不是很難。付款方式及期限裏麵,現在是一次性付款或者是貸款,分期貸款開發商不願意接受,而且雙方很難在這個地方談妥,貸款有幾種,一種是銀行的按揭貸款,另一種是公積金貸款,還有一種是銀行按揭和公積金組合而成的貸款。
這個貸款裏麵,大家可能會在一般情況下,如果做貸款的話在補充協議裏麵雙方會對條款進行一些詳細的約定,大家再看開發商的補充協議裏麵應該注意。
新版合同把規劃變更和設計變更做了分開,規劃變更主要是針對社區的整體規劃,出賣人應該按照相關條件建設商品房,不得擅自變更,出賣人確需變更條件的,要爭得買受人同意,並取得相關部門批準,造成損失的,出賣人應給予相應的補償。這很明顯是對業主的權益的保護,以前出現的情況是小區裏麵的規劃變了,而小區裏麵的規劃變了,業主的權益沒法保障,以前說得好好的,前麵是一個會所,有一個幼兒園,結果沒了,後來小區的會所變成了一個餐廳,對大家的生活造成了很多的影響,這些都是規劃的變更,但是以前的合同裏麵,就老版的合同對開發商是沒法追究的,在有這條規定之下,大家再了解一下小區的詳細規劃情況,這樣對大家是有利的。
    第9條是設計變更,主要是針對ag环亚集团房屋內部,規劃變更針對小區的情況,設計變更主要是針對房屋內部。在合同裏麵,有兩條是列得很清楚,就是該商品房朝向等變化,以及供暖、采暖的方式的變化,如果大家認為一些其他的設計變更,ag环亚集团需要和開發商約定清楚,開發商需要告知ag环亚集团的話,大家要在這裏做一些詳細的補充,比如說層高的變更或者是窗戶尺寸的變更,如果開發商有變更,應該約定清楚,這一點ag环亚集团買房子之後,認可的是開發商的戶型圖、規劃設計,如果開發商擅自變更了,買的可能就不是我想要的房屋了,這個要和開發商約定,寫清楚,寫到合同裏麵去。
後麵有一個設計變更不認可的問題,合同裏麵很明顯,賦予開發商在把房子賣給業主之後,還有權對房屋的一些情況進行一些變更,但是在變更的時候,業主是有退房權利的,開發商會書麵告知你,如果在7天內通知買受人退房,如果超過7天的期限不不答複的話,視為接受。大家一定要注意,留給開發商的聯係方式一定要正確,一定要在規定的時間內做出決定。
ag环亚集团約定這月30日要向開發商付錢,超過多少日的話,開發商享有什麽樣的權利。交付的條件問題,就是房屋達到什麽樣的條件,開發商就可以交付了,首先交付的日期,出賣人應該在什麽時候交付房屋,在交付的時候,房屋應該具備哪些條件,第一條和第二條必然在合同裏麵,第一條是備案表,第二個是報告書,這是開發商在提供房屋的時候應該提交的兩個文件,大家不用擔心,開發商肯定會提供的。-廣東施工圖審查
    在合同裏麵有3、4、5的空格,大家需要填,就是需要大家和開發商做出一些補充約定,譬如說開發商一定要達到什麽樣的標準才能交房,如果是精裝修的房屋,你的精裝修必須經過驗收合格,或者是精裝修的室內環境檢測一定要合格,才能交房,類似這樣的要求,業主一定要提出來。或者是ag环亚集团的基礎設施配套必須要達到什麽樣的要求,你才能交房,你道路必須通,綠化必須要做完,水、電、氣、暖一定要達到什麽樣的條件才能交房,這對業主很重要,在這點上有很多的糾紛,ag环亚集团給很多的業主做收房,雙方各執一詞,業主說你這個房屋根本達不到交房的條件,因為你煤氣還沒有開通,裏麵的道路也沒有修好,這是一個土路,綠化也沒有做好,還有很多的質量問題,房子不能交。開發商說你看合同,裏麵的條件已經具備了,這樣雙方有爭議,在很多的情況下對業主不利,因為規定的隻有兩條,這兩點不能完全保護你的利益,如果說大家認為,ag环亚集团業內來說ag环亚集团的交房條件對於開發商來說是很低很低的條件,如果業主認為你必須要達到某些東西才能交房的話,建議大家在交房之前一定要約定清楚,我個人認為基礎設施配套的東西一定要約定條件,就是在入住之日達到使用的條件。
    市政設施以及其他設施的承諾,主要是水、電、燃氣等等,還有公共道路,戶外停車場,相應的設施。這一塊也比原來的老版合同寫得好多了,原來的老版合同都是要開發商自己寫到,開發商隻寫到水、電、氣、暖,現在東西多多了,我個人認為還不完全夠,譬如說水、電、供暖、燃氣,除此之外,大家應該了解的有小區的通訊、有線電視、小區的智能化設施等等,因為這些東西可能對ag环亚集团的生活,對ag环亚集团的居住都是息息相關的,所以大家一定要事無巨細地跟開發商比較多地約定清楚。
    這上麵會寫到什麽時候達到什麽條件,一定要注意一下時間,有的開發商會把這個時間往後拖,所以往後拖的時候你要提出異議,以及裏麵的違約金和違約責任,讓開發商有一定約束力的違約責任,如果太低的話沒有約束力,開發商就可以肆意地違約。
    第13條是預期交房的責任,如果開發商除了不可抗力的情況之下,開發商的房屋不能交受給買受人,開發商要承擔一定的責任,這一點和預期付款的責任很相似。
    第14條是麵積差異的處理,這是在房屋交付的時候,出賣人應該出示實測麵積報告,ag环亚集团在買房的時候,ag环亚集团是按照預測麵積報告交付房款的,這兩個報告之間有一些數字的誤差,這裏麵怎麽處理要弄清楚。現在是針對套內建築麵積的誤差,公攤麵積的誤差沒有約定,公攤麵積的變大或變小對ag环亚集团都有影響,有一些業主認為公攤麵積變大不劃算,有的認為公攤麵積變小不劃算,仁者見仁,智者見智,我個人認為公攤麵積變小還是不合適的,你買的時候是折算得到的單價,就是公攤麵積是你花建築麵積的錢買來的,如果變小,這部分錢損失了。-廣東施工圖審查
    比如說當初約定的時候,套內是100平米,公攤是20平米,建築麵積是120平米,現在套內依然是100平米,如果公攤麵積變成了10平米,那麽ag环亚集团總的建築麵積數就是90平米了,少了10平米,少了10平米開發商不退你錢,因為你的套內麵積仍然是100平米,可以的話可以和開發商約定如果公攤麵積有誤差應該怎麽處理。
交接手續的問題,出賣人應該在交付日前7日書麵通知辦理交接手續,應該是提前7天。出賣人在辦理房屋交接的時候,應該出示第11條裏麵約定的證書文件和條件,如果它不出示,譬如說他不出示,ag环亚集团有權拒絕交接,由此產生的責任,應該由開發商承擔。
    在15條裏麵,有一條是對稅費的繳納的約定,在交房時會要求繳納契稅、物業費、供暖費等等費用,在之前產生過很多的糾紛,在新版合同裏麵,增加了新的內容,對於稅費的繳納做了一個約定,這些約定一共有三項,可以選擇,第一項是出賣人不可以以繳納稅費作為交房的條件,這對於ag环亚集团是有利的,如果可以大家可以選擇第一項。第二項,買受人同意委托出賣人代交下列1至4項費用,都同意交給開發商,並且在交房的時候,都應該交給開發商,這一條是對大家不利的,盡量要避免這一條。第三個選擇就是大家自行繳納這些費用。如果爭取不了第一條,就爭取這一條,ag环亚集团可以自行繳納。
    第16條商品房的質量及裝飾設備標準等承諾。質量問題在合同裏麵約定,隻有地基基礎和主體結構的檢驗不合格才可以退房,質量問題不是說一般的質量問題都可以退房,有一些你個人認為比較嚴重的,是達不到退房的條件的,地基基礎的問題,比如說地基傾斜才可以退房,主體結構出現了很大的問題,才能退房,這種退房是針對特別特別嚴重的問題,才可以退房,所以說大家不要認為隻要ag环亚集团的房屋有這個質量問題,就可以退房了,可能很多很多的質量問題是不能退房的。
    如果說大家想著我房屋隻要有哪些質量問題出現,比如說有漏水的情況出現就可以退房,如果買房時有這種要求的話,要寫到裏麵去。
還有一點,就是房屋的空氣質量檢驗不合格,是可以退房的,這種情況往往有的時候是針對精裝修的房屋比較重要,如果不針對精裝修房屋,之前要進行空氣檢測的問題是需要大家考慮的。
這是房屋有質量問題的退房的約定,剩下的房屋一些其他的問題,如果房屋有質量問題,維修和保修的約定,就是說ag环亚集团買房子時候,房屋有質量問題了,如何讓開發商維修、保修,出現一些責任,如何讓開發商承擔責任,要有約定。
    剩下是這個裝飾設備標準,附件裏麵寫到門、窗、廚房、衛生間怎麽做,如果達不到裝飾設備標準該怎麽處理,對於這一點,買期房的人特別特別重要的一點,如果買精裝修的房屋相對比較重要,裝飾設備標準一定要清楚,一定要具體到裝飾設備標準的品牌、型號、規格、尺寸,這是對大家比較有利的方式,比如說精裝修的,你給我的潔具是什麽品牌,甚至到規格、尺寸,大家知道一個品牌的產品,價格可能高低的差別很大,toto的潔具坐便器幾百塊錢幾千塊錢的都有,一定要有承諾,沒有達到這個標準怎麽辦,有很多開發商都不願意把標準寫得很清楚,對於他後期的利潤控製等都很不利,你們不要認為自己買的房子和樣板間是一樣的,不要這麽認為,盡量地和開發商協商,在合同裏麵把它約定得很清楚,這一點十分重要。
    開發商在交房時應該出示質量保證書,質量保證書裏麵寫到了各個部位的保修期限,比如說防水應該保修五年,裝修工程保修應該兩年,大家也可以看一下建築工程的保修的條例,這個是不能低於國家標準的。
    18條節能設施,國家出台了一個節能標準,如果沒有達到標準,責任由開發商承擔,這條會寫到裏麵去,和國家的政策分不開的,因為中國的耗能實在太大,中國的能源十分緊缺,所以說在節能這一塊肯定是對於新建的商品房的要求越來越高,以前做的老的商品房節能措施這一塊怎麽改進,是政府非常難的一個話題。這一點來說,對於ag环亚集团新購買商品房的人來說,是比較有利的。-廣東施工圖審查
    第19條是使用承諾,對於房屋的主體結構ag环亚集团是不能輕易改動的,第二個是大家對於共有權益的主張,也就是說ag环亚集团買的房子的權益不僅僅是套內的房間,對於一些公共設施是有權益的,比如說樓道,我都是它的權利人,還有電梯,在享有權利的時候,ag环亚集团該承擔ag环亚集团該承擔的義務,比如說小區裏麵的照明費用,是分攤的,小區的綠地澆水這個費用是分攤到ag环亚集团身上的,權利是ag环亚集团共同享受的,義務要共同分攤。
    第20條產權登記,很多的業主很關注買到房子之後什麽時候拿到產權的問題,這個問題也受到了各級政府的關心,新版合同對於產權登記這一塊寫得很清楚,初始登記有開發商取得大產權的日期,如果取不到,你們有退房和取得違約金的權利,以前的合同對此沒有約定。
    這是初始的登記,取得產權的過程是這樣,開發商應該首先取得你買的房子的所在的這棟樓的大產權,這棟樓的大產權取得之後,才有小產權的過戶,開發商來把這棟樓進行分割,劃到各個名下,之前開發商往往基於很多的原因不能取得大產權,或者是取得大產權之後,不進行分割,一個可能性是它的房子做了抵押,另外是它可能土地出讓金以及各種應繳納的稅費沒有繳納齊,這對於業主的權益都有損害,應該在合同裏麵寫清楚你應該在多長時間之內拿到大產權,在多長時間之內我拿到小產權,現在開發商動輒就寫到2年、3年之後,業主應該爭取短一點。
    第21條共有權益的約定,主要是該商品房所在漏洞的屋麵和外牆麵的使用權,屋麵是ag环亚集团俗稱的屋頂,外牆麵是外力麵,使用權是歸ag环亚集团業主,在三環、四環邊上外牆的屋頂有很多的廣告牌,如果ag环亚集团對於這一塊享有使用權的話,允許你樹廣告牌,我就有權利得到這個收益,但是現在都是歸物業公司或者開發商,有的地方是歸業主拿去了,這是你們的權益。
    第22條,物業服務這一塊,包括保潔費、公共設施的維護費等等,大家要注意一下,特別是物業服務這一塊,後麵有一個物業服務內容和業主民事公約,現在按照2003年之後,都要求在業主簽定合同的時候,要簽訂業主民事公約,大家在簽訂業主民事公約的時候,要對合同的內容進行審查,看哪些對自己不利。業主可以成立業主委員會,業主委員會可以依法解聘前期的物業公司,如果沒有依照法定程序解聘前期物業的時候,前期的物業公司隻要給業主提供了服務,業主就要交物業費,如果對物業的服務部滿意,或者是認為物業的服務有問題,應該以成立業主委員會的方式,解聘物業公司,如果是不交物業費這種方式,最後肯定是對你們不利。
    第23條是專項維修資金,以前叫做公共維修資金,按照法律規定是購房款的2%,專項維修資金做什麽用,以前有大量的專項維修資金被物業公司收取,然後通過其他的方式把這個資金支取了,對業主的損害很大,這個作用主要是ag环亚集团的房屋在出了保修期房屋出現問題的時候,主要指整個的樓體,需要動用專項維修資金對這個樓進行維修,比如說電梯壞了,電梯在正常使用中出現問題了,在維修期之外,應該動用這個專項維修資金,它的作用主要是在這裏,專項維修資金的權利是你們的,成立業主委yuan會後,業主委yuan會應該進行管理、進行審批等等。-廣東施工圖審查
    第24條是不可抗力,法律規定不可抗力就是不可預知、不可避免的風險,比如說像台風、海嘯等等,在不可抗力之下,不可抗力所產生的這種責任是可以免除的,比如說開發商可以利用不可抗力逾期交房,業主也可以不可抗力不承擔一定的義務。
    第25條爭議的解決,大家可以選擇兩種方式,一種是仲裁委還有一種是向法院起訴。第26條寫到本合同雙方可以進行補充,任何合同都可以做補充約定,並沒有一成不變的合同,合同的份數5份、10份都行,確定自己的手裏有一分,還有就是合同的登記機關是誰在哪裏。
    合同的附件裏麵有七個,第一個是房屋平麵圖及整個樓棟的位置圖,以前隻有一個平麵圖,也不知道整個樓棟的位置圖,在樓棟位置圖裏麵對大家有利。盡量要求看他們的施工圖,因為施工圖裏麵標注得很清楚,包括對於窗戶的尺寸,暖氣片的大小都很清楚。
附件二是共用分攤麵積構成的說明。附件三是裝飾設備標準,ag环亚集团剛剛已經和大家說了,針對這個開發商很多的標準約定不明的問題,新版的合同有一些改進,在合同裏麵直接給打印上了,讓大家選,但是這些並不能夠完全保護業主的利益,還是建議業主根據自己實際的情況做一些補充。這個裝飾設備標準已經講到了采暖係統是集中采暖還是分戶采暖,保溫是做外保溫還是內保溫,如果外保溫的話保溫材料是什麽,外牆使用的是瓷磚、塗料、玻璃、木牆,大家應該約定清楚。這是基本的情況,買房的時候針對個案,每個情況可能不一樣,要針對你們個體,做出一些個體的約定。
附件四是付款方式和期限,如果貸款的話,在這裏麵約定清楚,要提供貸款資料,如果在多長時間內不放款怎麽處理。附件五寫到物業服務。附件六是補充協議,如果大家提出一些補充的意見,完全可以寫到補充協議裏麵來,包括開發商也會寫出一些補充協議在這裏麵。大家一定要注意開發商寫的協議,往往都是對業主不利的,大家一定要仔細地審查,大家需要對合同內容審查的部分就是開發商它選擇的部分,以及開發商填的部分,大家一定要注意。
    合同內容比較多,大家如果之前對這個內容不很了解的話,這麽短的時間把它說完了,大家也可能不能完全掌握,但是離開這個活動之後,大家有什麽問題可以提出來,ag环亚集团可以通過其他的渠道進行解答,可以諮詢,下麵有一些時間,大家可以就合同中的一些問題提出來。
    業主代表提問:您說的住宅質量保證書也是國家的規定嗎?
    律師:是開發商製定的,保修期限這一塊國家是有期限的,如果開發商給你的保修期限低於這個期限是無效的,開發商約定的保修期限一定要比國家的高,低的話就是無效的。
    業主代表提問:剛才提的這些要求開發商能夠接受的程度是多少?
    律師:這個不一定,設備你要提,在你提出要求的過程中,在你和開發商的協調過程中,你可能獲取了更多的信息和情況,即使你提出這些要求之後,開發商不能答應,基於開發商的解答,你對自己的風險也能做出評估,如果開發商不能認可這一點,你可以想到以後會出現什麽問題,最後買房的時候會有一個正確的評估,這個房子該不該買,買了之後能不能承受,隻要有交易存在就會有風險,作為買方人來說我不應該承擔更多的風險,我作為消費者,更多的風險不應該由我來承擔,當然要承擔一點風險。-廣東施工圖審查
    但是根據房地產市場的情況,很多的風險是轉給買受人了,你自己想清楚,如果有可能這些風險自己承擔的話,你做一下評估,這種風險能不能承擔,一定要買得很明白,不能是買了房子之後就後悔了,覺得自己當初是稀裏糊塗地就買了。
    業主代表提問:ag环亚集团買房子的一直是弱勢地位,開發商是強勢,作為個體來談比較困難。
    律師:如果開發商比較好賣的話,你提出什麽要求他都會答應,首先你要提出來,首先要爭取,爭取不下來,就要看具體的情況了。
    業主代表提問:開發商取得的土地有沒有抵押,怎麽能知道?
    律師:在合同裏麵第3、4條有,房屋的抵押情況都有,如果你還是不放心的話,看一下它的國有土地使用權證。
    業主代表提問:現在的房子是不是都抵押?
    律師:不一定,有實力的開發商就不會抵押。
    業主代表提問:簽了合同之後就不會抵押了吧?
    律師:簽了合同之後就不會抵押了。
    業主代表提問:公攤麵積這一塊的比值有沒有規定?
    律師:沒有規定,隻是國家對於什麽地方該公攤什麽地方不該公攤有規定,而具體到樓盤的時候,公攤是多少,各個樓盤是不一樣的,根據各個樓盤的情況來確定的,正常情況之下,板樓的公攤相對低一點,塔樓的公攤相對高一點,如果是寫字樓的話,公攤可能會更多,這個情況沒有一個明確的比值。有的現在的樓盤,它會做很大的一個大廳,很氣派,這都是公攤到每個業主身上去的。
業主代表提問:房子交付是要在2006年10月1日,條件一是已取得該商品房的權屬證明。
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